▲ 이호석 변호사 (사진제공=법무법인 이평)

건물의 전주인인 A씨로부터 임차해 월세로 살던 B씨는 A씨와의 계약 상태에서 4년간 3,500여만 원에 해당하는 임대료를 연체하던 중이었다. 그런데 해당 상가건물이 경매절차에 들어가 A씨에서 C씨로 소유권이 이전됐다. C씨는 B씨에게 연체한 임대료를 납부할 것을 요구했지만 B씨는 임대료를 내지 못했다. 결국 C씨는 B씨에게 임대차계약해지를 통보했고 B씨는 보증금을 주기 전까지는 나갈 수 없다고 주장했다. 이런 B씨의 주장에 C씨는 보증금에서 연체된 임대료를 공제했기 때문에 줄 보증금이 없다며 반박했다.

경제 한파가 계속되면서 가계경제도 이루 말 할 수 없이 힘든 요즘, 임대료를 연체하는 사정에 처한 사람들이 많이 늘었다. 지난 10월에는 한 임대아파트에서 임대료를 내지 못해 쫓겨난 입주자만 900여 가구가 된다고 밝혀졌다. 더불어 L임대아파트에서는 고가의 차를 몰면서 임대료는 연체하는 사람들이 대거 속출되기도 했다.

고의적이든 타의에 의해서든 임대료를 연체하게 되면 주인은 '보증금에서 제하는 방법'을 많이 사용한다. 위 사례처럼 말이다. 그런데 이러한 경우 배짱을 부리는 '을'들이 있다. 갑을 울리는 '을'의 배짱에 갑은 소송까지도 불사하게 된다.

하지만 이러한 을의 배짱이 통하지 않아 대법원까지 간 판례가 있다. 위 사례에서 대법원은 임대차계약이 종료 되더라도 임대차 보증금은 새 임대인에게 명도할 때까지 발생한 임차인의 모든 채무를 담보하고 있다며 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시를 하지 않아도 보증금에서 공제할 수 있다고 판단했다.

이에 대해 부동산소송변호사인 이호석 변호사(법무법인 이평)는 "해당 사건의 쟁점은 모두 두가지로 볼 수 있다. 첫 번째는 임대인의 계약종결 통보가 합당한가, 두 번째는 임대인에게 보증금반환의무가 발생하는가 세 번째는 연체된 임대료를 보증금에서 공제 가능한가 이다."고 설명하며 "사실상 현행법은 임대차 계약 관계에서 임대료와 관리비가 연체된 경우 전 주인이 새주인에게 따로 채권양도를 하지 않았어도 새 주인이 연체된 임대료를 임차인에게 요구할 수 있다. 하지만 문제는 범위다. 전주인과의 연체차임만을 공제할 것인지 이후의 연체금도 포함되는 것인지의 여부에 따라 결과가 달라지기 때문이다."고 덧붙였다.

상가임대차법 제10조에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고 명기되어 있다. 하지만 이 뒤의 조문에는 '다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.'라고 붙어 있다. 제1호에는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액(연체금 총합 300만 원)에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우는 계약갱신을 거절할 권리가 생기게 된다. 뿐만 아니라 별도의 채권양도가 없어도 새주인에게 임대료와 관리비 등이 승계된다. 이로 인해 임차인은 임대료나 관리비를 새주인에게 지급할 의무가 생기고 지급하지 않은 경우 계약해제 통보 후 상가 명도를 해주어야 하는 의무도 함께 생기게 된다.

그런데 간혹 임차인이 '버티기'에 돌입했을 때 수도 공급이나 전기공급 등을 끊는 경우가 있다. 이에 대해 이호석 변호사는 단전, 단수와 같은 행위는 금물이라고 강조한다.

그는 "단전 단수 행위를 하게 되면 영업 및 거주가 불가능해지기 때문에 이를 생계를 위협하는 수단으로 여겨진다. 때문에 이로 인해 업무방해죄, 전기사업법 수도법 위반죄로 형사 처벌을 받게 되거나 민사상 손해배상 소송에 휘말릴 수 있다."고 말하며 "계약서 상으로 단전 단수에 대한 내용을 언급했다 하더라도 처벌될 수 있음을 유의하는 것이 좋다."고 조언했다.

그렇다면 주인은 아무런 방법도 없는 걸까?

이 변호사는 "계약 시 임대료 연체의 경우 가산이자 부가에 대한 특약사항을 기재하게 되면 보증금에서 임대료를 공제하지 않아도 되며 임대료 연체를 이유로 지연 손해금을 요구할 수 있고 권리금회수를 방해할 수도 있게 된다. 하지만 이 경우에도 임대인의 손실이 커질 수 있기 때문에 가장 원만하게 해결하는 방법은 계약을 해지하며 상가 인도를 받는 것이다. 계약해지를 통보했음에도 '버티기'를 한다면 연체에 대한 책임과 건물명도 소송을 함께 진행하는 방법도 있다."며 "이처럼 상가임대차를 할 때에는 다양한 일들로 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다. 이러한 경우에 처했다면 자신의 사안에 따라 적절한 법적 대응을 하는 것도 하나의 방법이다."고 조언했다.

한편 이호석 변호사는 법무법인 이평의 파트너 변호사로 골골송 작곡가, ㈜우광씨앤씨, 어썸기타, 비아이제이(주)에서 자문변호사를 역임한 바 있다. 또한 이를 통해 다양한 소송 실무에 대한 노하우를 축적했고 이러한 상가임대차 소송, 부동산 사기 소송 등에 관한 사건을 다수 수임한바 있으며 경험을 토대로 축적한 노하우로 의뢰인의 권익보호에 앞장서고 있다.

[팸타임스=권지혜 기자]