▲ 도현택 변호사 (사진제공:법무법인 저스티스)

최근 충남 아산시와 아산시 전통민속마을의 상인들이 '임대기간'을 두고 대립구도를 펼치고 있다. 상인들의 주장은 개정된 상가임대차보호법 상 10년 동안 계약 연장을 보호받을 수 있다는 것이고 아산시의 주장은 공유재산관리법 상 5년간 보장에 1년 단위로 계약한다는 것이었다. 대립의 결말은 아직 지어지지 않았지만 개정된 상가임대차보호법이 적용된 이래 어떤 결말이 나올지 그 귀추가 주목되는 바이다.

작년 9월 상가임대보호법 개정안으로 법조계가 시끌벅적했다. 개정안은 계약갱신요구권 행사 기간과 권리금 회수 기간을 연장했으며 권리금 보호 대상에 전통시장을 포함했다. 또한 올해는 임대차분쟁 조정위원회도 신설될 예정이다. 법 개정안의 가장 궁극적인 취지는 상가임대차보호법의 사각지대를 해소하고 원만한 임대차 분쟁의 해결을 위한 것이지만 개정안의 조문은 생각이상으로 논란의 여지가 분분했다.

가장 먼저 논란의 도마 위에 오른 것은 계약갱신 요구권 행사에 기존 임차인의 소급 적용과 묵시적 갱신일 경우의 소급 적용의 여부에 대한 논쟁이다. 해당 논쟁은 어느 정도 정리된 듯하나 아직 드러나는 판례가 없다. 특별법이라고 하여 완전한 것은 아니다. 그렇기 때문에 차후 벌어질 임대차 분쟁에 대해 특별법의 적용과 함께 기존의 제도적 활용이 불가피할 수 있다.

이에 세종부동산변호사 도현택 변호사(법무법인 저스티스)는 "임대차 분쟁은 다양한 이유를 원인으로 하여 발발한다. 헌법이 보장하는 사유재산권을 행사하는 데 있어 제약이 따르는 임대인과 일명 '갑'질에 휘둘릴 수밖에 없는 임차인의 처지가 상충하기 때문에 임대차 분쟁은 쉽게 해결될만한 일은 아니다"고 설명하며 "그래서 제소전 화해와 같은 제도를 통해 사전에 분쟁을 예방하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다"고 말했다.

제소전 화해는 양 당사자 간 법적 화해를 소송 전 미리 해두는 것이다. 제소전 화해의 절차에서 작성된 화해조서는 확정 판결과 동일한 효력을 가지기 때문에 소송 기간이 유독 길다는 명도 소송을 예방하는 차원에서 많이 활용 되어 왔다. 또한 제소전 화해가 되었음에도 유독 한쪽에 불리한 화해 조항이 있을 때에는 법원이 직접 개입하여 중재하고 있어 소송보다 유용하게 활용될 수 있을 거란 평을 받아 왔다.

법무법인 저스티스의 세종시 변호사 도현택 변호사는 "제소전 화해는 소송 시 합의와는 다른 성격을 갖는다. 그렇기 때문에 소송 중에도 제소전 화해가 가능하지만 주로 소송 전에 활용하는 것이 막대한 소송비용을 절감하고 불필요한 분쟁을 막을 수 있는 하나의 전략이다. 하지만 서로의 합의가 없어 제소전 화해에 실패하게 되는 경우 소송으로 이어질 수밖에 없는데 이 때 화해신청 시 소가 제기된 것으로 간주되기 때문에 시효의 중단은 그대로 이어질 수 있다"고 설명했다.

이어 그는 "그러나 제소신청을 시효기일(2주 이내)에 하지 않는다면 시효 중단의 효력이 상실될 수 있으므로 이에 유의해야 한다. 많은 임대차인들이 편의성, 강제력이 있는 제소전 화해를 신청하고자 하지만 이러한 장점을 극대화 시키고자 한다면 원만한 합의를 위한 법적 조력을 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있다"며 "임대차 분쟁은 다양한 원인으로 발생하는 만큼 사안에 따라 쟁점이 달라질 수 있으므로 이에 대한 사실관계와 쟁점을 명확하게 정리한 후 전략을 수립하는 것이 좋다. 또한 전략을 수립할 때에도 개정된 상임법의 조문 해석과, 기존 제도의 적극적 활용을 통한 원만한 문제 해결을 한다면 소송비, 시간의 소모를 줄일 수 있다. 하지만 이는 법에 대한 전문 지식이 없다면 현실적으로 어려움에 당면할 수 있으며 되려 불필요한 분쟁이 야기될 수 있다"고 당부했다.

한편 도 변호사는 중앙대학교 법학과를 졸업하고 사법 연수원을 수료한 법조인으로 육군군사법원 군판사, 육군교육사령부 법무실장, 육군본부 송무과장, 대전지방법원 천안지원 상근조정위원, 충남지방경찰청 인권위원등을 역임하였고 현재는 법무법인 저스티스 변호사, 대전고등검찰청 형사상고심의 위원, 대전교정청 징계위원, 세종시 선거관리위원회 공정심의 위원으로 활동하며 세종시에서 이러한 부동산에 관한 다양한 법률적 분쟁에 특화된 조력을 제공하고 있다.

[팸타임스=권지혜 기자]